Mietendeckel – Schreckgespenst oder Realität?

Ausgangslage:

Der Berliner Senat hat Ende Februar 2020 den Mietendeckel beschlossen.

Für einen erheblichen Teil der Berliner Wohnungen darf die Miete in den nächsten 5 Jahren nicht mehr erhöht werden. Je nach bisheriger Miethöhe sind Vermieter sogar verpflichtet, bestehende Mieten auf die im Gesetz festgelegte maximale Miethöhe (in Abhängigkeit von Baualter, Ausstattung etc.) abzusenken. Bei Missachtung des Verbotes drohen den Vermietern erhebliche Geldstrafen.

Welche Fonds sind vom Mietpreisdeckel betroffen?

Alle Fonds, die Mieterhöhungen nach BGB vornehmen.

• Alle Fonds, die Mieterhöhungen nach BGB vornehmen.

die Sozialbindung abgelaufen oder Weggefallen ist, also die Eigenschaft „öffentlich gefördert“ nicht mehr besteht.

Das betrifft Fonds, bei denen die Aufwendungsdarlehen bereits vor längerer Zeit zurückgeführt wurden und die Nachbindung bereits abgelaufen ist oder in den nächsten Jahren ausläuft, aber auch KG´s, denen die Anschlussförderung versagt wurde und der Komplementär ausgetauscht wurde, um die Sozialbindung „loszuwerden“.

• Alle Fonds im ehemaligen 2. Förderweg (vereinbarte Förderung)
• Alle Fonds im 3. Förderweg (steuerbegünstigter Wohnungsbau)
• Alle Fonds im frei finanzierten Wohnungsbau

Auswirkungen:

Fonds, die von der Mietpreisbremse massiv betroffen sind, werden durch Mietabsenkungen einen herben Einnahmeausfall erleiden. Ein erheblicher Wertverlust der Immobilie und der Fondsanteile

ist die bittere Konsequenz!

Ob die Härtefallklauseln für Vermieter, die im Gesetz vorgesehen sind ausreichen um zu verhindern, dass einzelne Fonds sogar akut in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährdet werden, bleibt abzuwarten.

Welche Fonds sind nicht betroffen?

• reine Gewerbeimmobilienfonds
• „Neubau“ ab Baujahr 2014
• Fonds mit Wohnobjekten außerhalb Berlins
• Fonds im 1. Förderweg (öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau)

bei denen die Eigenschaft öffentlich gefördert noch besteht, die also weiterhin nach dem Kostenmietprinzip vermieten.

Welche Fonds sind nicht betroffen?

Niemand kann im Moment genau abschätzen, wie sich die Mietpreisbremse auf den Gesamtmarkt auswirken wird.

Was sich jetzt schon abzeichnet:

• ALLE Marktteilnehmer, Käufer und Investoren sind aktuell personell massiv mit der Umsetzung Mietpreisbremse beschäftigt. Neue Projekte werden zurückgestellt, Bemühungen in bestehenden Ankaufprojekten oft nur noch halbherzig verfolgt. Der Markt hat sich enorm verlangsamt.
• Es herrscht große Unsicherheit.
  Zahlreiche Investoren haben sich zumindest vorläufig zurückgezogen und Ankaufpläne für Beteiligungen zurückgestellt. Es sind bereits fallende Preise und eine verringerte Zahlungsbereitschaft für Fondsanteile zu beobachten. Dies trifft auch Fonds und Beteiligungen die (noch) gar nicht von der Mietpreisbremse betroffen sind.

Welche Fonds sind nicht betroffen?

1. Personal und Ressourcen von Investoren sind bei der Umsetzung des neuen Gesetzes gebunden.
2. Unsicherheit ist Gift für den Markt und wirkt sich negativ auf die Preise aus.

Gut möglich, dass aktuell der „Peak“ für Anteilspreise bei geschlossenen Berlin Fonds erreicht ist.

Achtung:

Es kommt immer häufiger vor, dass einzelne Kaufinteressenten (auch aus dem Kreise der Gesellschaft) die Unsicherheit nutzen, um „unterirdische Preise“ anzubieten – fallen Sie nicht auf darauf rein. Gerne prüfen wir das Ihnen vorliegende Angebote für Sie.

Wenn Sie Beteiligungen besitzen, von denen Sie sich trennen möchten, dann beauftragen Sie uns jetzt! Trotz aller Herausforderungen haben wir weiterhin bonitätsstarke, seriöse und langfristig orientierte Anteilskäufer an der Hand, die nach wie vor an den Berliner Markt glauben.

Ihre Team der Ludwig Stoiber GmbH